Торговать и кормить на одной земле – две большие разницы

В юридическое бюро КРО «ОПОРА РОССИИ» обратился индивидуальный предприниматель с типичной для Крыма проблемой.

Земельный участок, на котором он организовал небольшое кафе, находится в собственности у индивидуального предпринимателя и имеет вид разрешенного использования – «Магазины». То есть, для розничной торговли.

Магазин на участке, естественно, был. Но при нем также работало кафе, которое не понравилось государственному земельному надзору. Предпринимателю вменили нарушение статьи 42 Земельного кодекса РФ, а также статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях и оштрафовали на 10 000 рублей за использование земельного участка не по целевому назначению.

Но насколько прав инспектор и можно ли помочь предпринимателю?

Позиция индивидуального предпринимателя понятна – наращивая оборот магазина за счет кафе, никакого ущерба государству он не наносит. Напротив, увеличиваются налоговые отчисления, создаются дополнительные рабочие места. Поэтому никакой противоправности, с его точки зрения, в таком кафе нет и быть не может, несмотря на отсутствие разрешенного вида использования «общественное питание».

Государственный земельный надзор, наоборот, дословно читает закон, предписывающий использовать земельный участок исключительно в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием.

Здесь необходимо краткое пояснение.

Земли в РФ классифицируются по категориям (целевому назначению). Это земли населенных пунктов, сельскохозяйственные, промышленные и прочие. Каждой категории земель соответствуют свои виды разрешенного использования. Существует специальный классификатор, по которому определятся, что допустимо и что недопустимо для каждого вида разрешенного использования. Например, в вид разрешенного использования «магазины» входит размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 м². Таких видов классификатор насчитывает множество, их гораздо больше, чем категорий земель. Виды разрешенного использования бывают основные, условно разрешенные и вспомогательные.

В пределах каждого населенного пункта существует (должно существовать) градостроительное зонирование, при котором каждой «градостроительной зоне» соответствует свой набор видов разрешенного использования земли.

Земля используется исключительно так, как написано в документах. Расширительное толкование не допускается и является нарушением законодательства.

В нашем случае виды разрешенного использования земельного участка «магазины» (код 4.4) и «общественное питание» (код 4.6) – разные. Земля с видом разрешенного использования «4.4» не может использоваться и как «4.6» без внесения в документы соответствующих изменений. Именно это несоответствие и увидел инспектор. Даже не смотря на то, что оба вида разрешенного использования относятся к разделу «предпринимательство».

Что делать предпринимателю в случае, если в правоустанавливающих документах или договоре не указан нужный вид разрешенного использования земли?

Помнить, что любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Поэтому при заключении договора аренды, переоформлении украинских правоустанавливающих документов на участок «в российском правовом поле» желательно сразу определить несколько видов разрешенного использования, сделать это «с запасом», либо оперативно откорректировать правоустанавливающую документацию.

Попытаться внести дополнения в «разрешительные» документы, если это допускается зонированием территории, на которой расположен участок. Аналогично и с видом разрешенного использования земельного участка, предусмотренного договором аренды. А в случае, когда зонирование территории не допускает желаемый вид разрешенного использования – попытаться получить условно разрешенное использование желаемого вида (это допускается нормами Градостроительного РФ). Иначе придется устранять нарушения.

Обратившийся к нам предприниматель не предполагал, что будет открывать кафе при магазине. Поэтому его проблема относится не столько к юриспруденции, сколько к сфере бизнес – планирования. Тем не менее, специалисты юридического бюро крымской «ОПОРЫ РОССИИ» сопровождают дело об административном правонарушении с обжалованием вынесенного постановления о назначении административного наказания. Ну а самому «пострадавшему» оказывается вся необходимая юридическая помощь.

Юридическое бюро КРО «ОПОРА РОССИИ»

Поделиться новостью в соц.сетях

Комментировать

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *